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直播丨新京报第十三届标杆地产颁奖盛典

来源:作者: 更新时间:2019-01-16 16:35
直播丨新京报第十三届标杆地产颁奖盛典

地产江湖·攻守道

直播丨新京报第十三届标杆地产颁奖盛典

鸿坤地产集团总裁 袁 春 世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁 刘 辉 复星集团北京区域副总代、复地集团高级副总裁兼北京区域总经理 倪 强 北京市丰台区综合投资集团有限公司,党委书记兼董事长 郝永昶 愿景集团董事长 陶红兵 新农创集团总裁 张 龙 新派公寓创始人 王戈宏 中经联盟秘书长 陈云峰 北京中原总经理 任 莉 合硕机构董事长 李 伟 新京报传媒执行总裁 张学冬 主持人:这次论道设计了几个小问题,我们以媒体视角选取了8道地产行业的热门话题,还有1道对2019年的行业寄语,共9道题目。在各位嘉宾每人手里都有写着"攻""守"字样牌子,在大屏幕上出现问题之后,大家可以举牌表明自己的选择,我会根据大家的选择情况,随机挑选两位嘉宾来阐释你的选择。 第一道题:2019楼市会继续探底吗?攻:会;守:不会。大家都觉得不会,你们都是有代表性的,90%认为2019年楼市不会继续探底,而你显得那么地特立独行。请攻方先发言。 袁春:会不会探底根本不重要,刚刚杨现领也说了,从过往分析数据看,2019年存在着几个风险:一个是这几年房价上涨2015-2018年这轮上涨带来资产价格上涨非常厉害的,不一定是所有城市的,不同城市可能有一定泡沫。我关注居民杠杆率涨得非常快的,中国目前居民住宅杠杆负债超过100,从这个角度会干扰2019年以后的购买力的问题。 需的层面,供的层面来看,2018年几位专家,很多城市的库存,无论一二线,还是三四线,虽然2018年下半年去化速度放慢,库存是在增加的。 我简单供需来看,2019年还存在探底可能性。 可能探底时间有多长,或者这么多年房地产市场来看,探底回升取决于政策大方向,如果政策上无论国家、政府、金融政策,伴随大的政策,可能会有触底反弹。至少2019年上半年探底可能性很大,我们公司,别的公司数据我都关注,看到的是不特别乐观的,站在这个时点看,上半年探底可能性是比较大的。 主持人:您一个人跟九个人过招,为了公平起见,选女掌门跟您对接。 任莉:关于探底一个是价格的探底,一个是成交量的探底,房地产是对资金需要量,交易额非常大的,交易量的探底是应该首先要讨论的问题。有两个数据,2018年大家公认是地产寒冬,寒冷的程度持续的时间是超过2008年、2014年,前两次寒冷大约半年左右,这轮是从2017年已经一年多了,2018年按说成交量大量萎缩,但是这个市场新房成交量今年是2400亿,总的成交量跟去年比有7%的上升。二手房成交量15万套,跟2017年比也是略微有上升,从成交量角度2018年我认为探底上半年已经触底了。今年7月份以后,成交量已经在逐步回声。中原在北京代理合作的大哥们都比较多,大量成交量以点窥面,7月份销售证,8-11月份补起来的销售量。开半年会的时候我去集团都说不了话,三季度开会的时候就能看到数据的增长,宏观和微观角度我认为2019年是不太会继续探底的。 价格先有成交量,会有价格的支撑,这是交易层面的概念。第二个概念结合国家大事儿,一种中小企业的各种需要扶持,包括宏观经济对于流动性的增加,如果企业获得了资金,就业率就会增加,就业率增加了以后,优秀员工收入就会增加,从这个角度说2019年经济形势会逐步向好,而不会一直悲观。包括中美贸易战,如果真的三个月以后谈判失败,特朗普和美国人民都不愿意看到这个结果,我认为最终结果是妥协中的斗争,一定有人让,最终两边是都说自己取得了谈判的成功。这样情况下,2019年经济形势比2018年不确定性减少很多,我不说好,澳门轮盘平台,整体经济形势向好,对于老百姓安居乐业,我有了收入肯定还是要考虑改善家人生活,所以我选择不会继续探底。 主持人:陈云峰您选择守的原因是什么? 陈云峰:房地产一定站在整个国家层面的经济看,2018年所有的企业都很困难,我们经常开玩笑,中央印了那么多钱,肯定钱在地方政府手里,地方都是地方债,地方政府说在企业手里,企业资金缺乏不得了,大家说钱都在老百姓手里,老百姓也都买房了,钱去哪了?2018年经济困境,加上中美贸易战,政治局会议跟中央经济会议发出了很强烈信号,扶植整体经济上涨,特别不大水漫灌,对中小企业要重点加以扶植。每次降准都会不是针对房地产的,但是房地产是特别好的投资的路径,我们只需要简单判断一下,如果政策是正向在推动,我们只需要把原来的限购,特别严厉的限贷,甚至有些地方规定很严格的限售,北京的商办严格限面积。稍微给予一定的放松,整个房地产的回暖会拉动整个经济,这就是讲政治。这次各个区县的两会开过了,省市一级在开了,我判断,大面积具体的政策就会在中央全国两会陆续释放出来。有外困和窘迫,2019年一定是大年,房地产总体是看好的。 主持人:陈云峰先生的预判政策会有一些松动。不知道袁总听完之后要倒戈吗? 袁春:刚刚的女侠的数据是北京数据,北京从2017年3月份进入了逐渐寒冬,如果放到全国看,特别三四线城市,2017年3月份才刚刚开始,大家站的角度不一样,也符合了政府出的很多政策,因城施策。 陈总更多站在更高角度上,讲政治的角度上,大家都对,预测最难,杨现领也说了,从来没有预测对过。预测是一种态度。 主持人:今天讨论没有结论,开放性的,大家表达自己的观点。 第二个问题,2019楼市调控政策会松绑吗?攻:会;守:不会。一半对一半,分歧是比较对的。 李伟:这题我觉得出错了,因为张学冬让我来搞笑的。无论松还是绑,我说了不算。它背后的逻辑咱们可以分析一下,当初绑的时候为什么绑,是有原因的,就是你太活跃了。松就是因为你挺而不动了,都是有原因的。绑不一定是坏事儿,松也不一定就是好事儿。 换个角度看,为什么2018年这么悲观,这个悲观有没有意义?不知道对不对。过去说房地产三年一个小周期,所谓的规律现在看来是完全失效的,没意义的,小周期翻过去了。其次还有中周期,一个国家有一次从低收入到中等收入,城市化进程中房价三五倍地翻。现在不能说结束,最起码两三五倍翻也不太现实了,可能2017年、2018年小周期失效,中周期失效的点还没有完,所以感觉过得稍微辛苦了一点。是不是就没得完了呢?中央文件说百年未见之大变局,过程中换个角度重新理解我们的行业,理解我们所从事的工作,所有的行业,所有的分工都能够重新来一遍的,滴滴不就是把打车重新做了,我不就是把卖房的事儿重新做一遍,换个角度看,做的好多工作新的商业模式解析的时候是很有可能大有可为,所以不用悲观,当然也没有必要乐观,沉住气把自己活儿干好。 主持人:谢谢!攻方是觉得会松绑,守方觉得不会松绑。 陶红兵:我同意李伟前面讲的,问错人了,制定政策的人他都不知道明年该不该松绑,不会松绑是因为有两种松绑:一种实质松绑,一种形式松绑。政府今年还是身体很诚实,嘴上说不要,嘴上不大会松绑,因为房子不能用来炒,这件事儿没人敢动,下边做点小动作是可能的。要是答题的话还是看面,面上大体松绑可能性不大。 主持人:他们所说的观点仅代表个人,不代表企业,所发表的观点只用于今天的论道现场。 我们静观其变吧,我们说了不算。 第三个问题,2019,你会抄底拿地还是现金为王?攻:抄底拿地;守:现金为王。选择不举牌是为什么? 任莉:因为没关系。 主持人:这道题弄得大家很为难,要么不想选,要么很难,要么摇摆。 袁春:这两个是每个企业都想做的事儿,这两个事情本身无论在下行周期或者上行周期都想做的,如果这两个事情做好,这个企业一定很赚钱的。既手上大把现金,每把抄底拿的地。上行周期的时候也许运气好也能抄底拿地,下行周期的时候不留心也是高价拿的地,它不是正反关系,对做住宅企业,高周转的住宅企业都必须具备的两项能力,所以它不矛盾,不是选哪个的问题,而是都强,无论哪项出了问题,市场上行的时候拿不到好地,自然也赚不了钱,下行周期的时候手上没有大量现金,不能抗风险,企业也没有发展空间。 主持人:基于您对楼市的判断,在2019年最适合拿地还是现金为王呢? 袁春:保证现金流安全情况下,尽量多可能抄底。 主持人:刘辉总。 刘辉:不好回答,很纠结,今年说到攻或者守不是那么严格,全国市场投资等等都是增长的,其实华北增长已经负增长两年了,回到两年前估计一大批开发商回归一线,回头看往一线走,后来突然发现2017年、2018年最舒服的是四五线,大家之前的判断有多多少都挺难,因为中国市场太难,分化很严重。这样情况下不管是拿地抄底,或者不抄底,大家看不清楚。手里有多少钱干多大事儿,现在这个阶段一季度可能除了拿地的,也监测到拍地的人开始活跃起来了,是因为去年大家觉得要过年还是得抓紧回一部分现金,钱没花完之前,大家还会拍点地,钱差不多了,赶快再回款。所以一定拿地或者不拿地是很难的,策略不一样。 全国市场在一二三四线城市拿地,大家判断分歧会更大。现在大家之所以拿地,是因为地价跟四个月之前,甚至五个月之前,有的城市有50%左右回调,大家根据回调幅度有自己的判断。 张龙:我讲的观点不一定和大家一起,我算半个地产人,新农创现在是全产业投资运营商,到底做什么产业,比如新农创集团感觉到大家非常悲观的时候,2018年逆势增长,我们做全产业,全产业领域地产只占了整个领域里的三分之一或者四分之一。在产业用地里,地产今年还是不错的,对于国家整个政策,2018年最火的词是“乡村振兴”,也包括了地产人怎么转型的思考,我们从2014年开始转型,比国家政策提出的还早几年,我们现在已经在引领乡村振兴往前走。这其中无论现金也好,还是拿地也好,2018年的速度不仅没有放,我们还要加快,2019年一样。 前两个问题,中国的大事儿在什么?从中央到地方,去年我接触县市长有70多位,他们有一个共同感觉中国已经开始转型了,现在不是追求GDP,而是真正乡村振兴,全党、全国,各地政府抓产业。对楼市来说,这两年还很难有像前几年的火爆。未来5年,2018年开始是乡村振兴的元年,这5年来地产人都要思考怎么走,不管手上有没有现金,还是现在做什么,一定跟上国家的大势。 主持人:不是拿地和现金的问题,而是还要不要在地产行业干下去的问题。 来看第四个问题:2019年会是房企的并购大年吗?攻:会;守:不会。攻是6票。 张学冬:我不是老大,我今天是替补,本来这个位置是毛大庆,毛博士答应不来是正常的,毛博士方放鸽子是常态,毛博士去政协讨论国家大事儿。 2019年,房地产企业跟其它企业不一样,每个开发商如果过得不好了,房地产都是以土地为主的项目公司,所以这种所谓的并购我更多是指项目公司之间的并购,第一首先是中小房地产企业确实不想干了,因为大家干了很多年以后不知道给谁干的,所以索性不干了。还有确实有中小企业,尤其是三四线,就是小地方的小开发商本身资金不是特别多,通过地缘或者业缘关系有一些土地,尤其2019年盛希泰总说资金放开,也是针对大房产,中小企业资金短缺情况下,2019年会出现大量中小企业或者卖地,或者把自己公司卖掉,2019年看不到底,如果整个经济形势好转看不到底,房地产调控政策也看不到底,2019年房地产企业,大企业收购小企业,或者一些企业很难朝着高价或者通过其它方式拿到土地的转让,这种并购的情况是相对比较多的。 陶红兵:并购2019年会很多,你问的是不是并购大年,2017都有很多并购,2019年不会发生行业前十的并购,很难超过2017、2018并购规模,从这个意义不是并购大年。猪年搞大了不太好,猪大了会杀的,现在很多开发商已经不太想通过并购方式把自己搞得太大,买的意愿没有过去那么强了,该卖的也差不多了,可能中小企业并购会多点,无论如何不是大年。 主持人:第五个问题:长租公寓进入“红海”了吗?攻:会;守:不会。 王戈宏:红海的定义到底是基于消费端的红海,还是基于开发端的红海。现在是长租公寓做的人多了就叫红海,其实不是。长租公寓仅存的已经不多了,明年能不能仅存不知道。长租公寓这个行业是壁垒很高的行业,但是中国任何事情只要政策一支持,好做的话,马上就很热。我们创业者把长租公寓当成消费品在做,其实长租公寓是消费品,有点像酒店,酒店是一天居住的消费品,开发商并不是消费品,长租公寓是365天的居住消费品。我后来觉得这个行业应该是消费行业。 第二,这个行业应该是金融行业,它需要大钱,需要长钱,需要便宜的钱。这么看来在中国长租公寓目前不光是红海,连海都没有形成。中国有最可爱的消费者,什么东西只要抵制了,大家就赶快买。长租公寓是中国这么大人口出租,长租公寓虽然很热闹,但是开发商一直做的产品是家庭居住产品,长租公寓面对的是中国一群年轻人,不愿意买房或者买不起房子。现在看来中国没有小空间的产品,所以出现了大量需要投巨资改造的产品,所以长租公寓的爆雷跟模式相关的,要拿很多钱改造,但是靠经营挣的钱是靠每个月每天一分一厘赚回来,但是投资是上亿投的。长租公寓现在模式出了很大问题,长租公寓所有问题都是产业很正常的问题,不经历风雨怎么见彩虹。现在真的到了巨大的蓝海,如何构建一个所谓你的价值,你的护城河出来。 本来我们做的时候,很多开发商朋友打着学习的旗号,长租公寓不就是精装修,开发商是长项。长租公寓不就是物业管理吗?开发商纷纷进入。结果现在开发商没有达标,在退出。国家队也拿钱进来了,如果明年还能过来的,证明我们还是有生命力的。根本没有红海、蓝海,只是刚刚开始。如果构建一个非常好的用户价值,这个行业有两个最重要的因子:C因子就是客户端的客户创作需要的住在市中心的产品的因子具备。资产端的拥有者因子,能不能帮业主赚到很多钱。长租公寓做二房东融资做,最近全面进入了轻资产,要做品牌输出,这个酒店是品牌输出,但是轻资产是最难,因为全世界做轻做品牌最难的,万豪酒店做了100年。能不能想透价值,能不能创造护城河,能不能真正为核心客户服务,这个想透之后一切都是蓝海,因为红海只是一个概念而已,每个企业在最后决断是当金宝街同时出现了100家长租公寓,谁为客户创造最好的现金流和很好的黏性,这才是真正红海到来的时候,现在根本谈不上海,是刚开始。我们的海是我们的租户形成了巨大的海,让我们发展。 倪强:这个事儿不是简单红海、蓝海之分的,我们也做了一些。长租公寓现在无非两种:一种不得已而为之,一种有意为之。恐怕还有当中一条路,不得已为之是开发商有相应产品卖不出去,改造成长租公寓。有意为之现在有很多进入者。我来自复星地产,从地产开发角度来布局长租公寓,很大一点是跟产业协同的布局,各地都有产业,都有适合做长租公寓的,这是非常好的协同。另外一条非常重要,如果布局长租公寓以后如何协同,赋能大家都在谈。 从我们时间来看两条:一个产品端,开发角度更了解产品本身如何更好满足消费者需求。另外一端,大家都聊了,但是没有突出理解。两个航空公司在大兴机场有常驻点,有居住需求,围绕这类需求会有长租运营需求,这个运营主体在市场当中,运行比较久的主体他们会很有发言权。我们投资以后很愿意帮他们达成这样的目的,全国二线以上城市,人才公寓,类似这样的机会会成为大市场,行业和投资者都应该关注这点。长租公寓谁都在做,但是给它怎么样的赋能和机会,可能会成为我们在市场上跟别人不同的地方。 主持人:决定了谁能够在这个蓝海里能够一直做下去。攻方觉得会进入红海,谁来发言? 刘辉:红海又不是死海,对于前两年大规模进入长租公寓的投资商、开发商就是红海,开发商做长租公寓我认为三五年的事儿肯定要死的,当然不全死。 第二个,红海也没什么关系,因为一边是印度洋,一边是地中海,进去也没关系,还是有机会的。对于前几年已经进去了,在里边已经活得很好的,已经有很强竞争力的,他们还有机会去印度洋和地中海,还有星辰和大海。 主持人:活下来是因为什么活下来? 刘辉:死就是自以为是,他们以为会装修和物管就能做长租公寓。活下来就是一开始没有觉得自己有什么竞争力,踏踏实实做事儿,最后把自己能力锻炼出来了。 主持人:第六个问题:文旅小镇等特色小镇三至五年内可以盈利吗?攻:会;守:不会。 倪强:文旅特色小镇定义我不太认可,我所在企业的概念叫风潮。文旅特色小镇这两年大行其道,现在分化很快,今天没有数据在身边,确实出现了很大的分化,亏了或者没有想象的那么地理想。范围很大,不点具体名字了。有一条很重要,很多地产同行转行以后做文旅小镇,其中有一条很重要,对于所谓的头色小镇当中的产业如何运营不得不承认,当初都是外行。如何将自己从一个开发主体转化成运营主体,并且还能运营有道,还能挣钱,这不是想想或者更名就能完成的。最近地产界很多都化妆了,都有从名称变化的,体现出了大家认识的变化过程。但是有条很重要,说明同行都认识到不光是变名字而已,而是要在产业运营方面经营。文旅特色小镇致胜非常的经验和教训,就是同行有没有花精力自己学习或者真正引进相关运营的能力,将它运营起来。这点是破题的第一点。 第二,三到五年可以盈利,这个话题也不成立。从投资角度如果三到五年不盈利,这个项目过会也过不了。如果不盈利,说明盈利模式或者项目本身存在问题。如何盈利跟产品的结构,跟小镇本身的获取的方式,获取的价格,以及未来运营空间,所在的区位都有很大关系。 有一条我特别愿意分享,文旅小镇是非常好的方向,尤其京津冀未来肯定是值得同行花大精力学习推进的方向。复星在这方面也在花很大精力做,我们核心的一条运营方面形成自己的经验和优势,可能是文旅小镇获取盈利模式的一条致胜之道。 张学冬:我是外行。文旅小镇为什么三到五年盈利不了呢?开发特色小镇,尤其做特色小镇从目前来看,开发的商业模式和操作模式不好过会,但是完全从一个小镇的开发周期非常大,按照房地产开发销售模式,做文旅小镇,文旅小镇大部分收入靠文旅收入三到五年是收益不了,大家做的文旅小镇是文旅小镇配房地产,如果不配房地产,特色小镇很难解决的土地变现的问题。地方政府做文旅小镇,特色小镇,招商引资大部分是非住宅用地,产业用地或者其它用地,短期内如果这些项目大量几十亿投入进去,三到五年很难实现盈利。有很多成熟文旅小镇前提是基础比较好,而且轻资产的投入,如果重资产投入我还是不看好。这种小镇一定是产业小镇,真正有产业的带动出现小镇可能会做得更好,文旅是很轻的资产,很难出现盈利模式。 主持人:第七个问题:城市更新的投资力度会加大吗?攻:会;守:不会。张总作为攻方首先发言,选择会加大投资力度。 张龙:城市的更新是必然的,我们一直在探讨改革开放40年,特别是近30年,是城市集群快速扩张。为什么城市更新投资力度不会呢?两块:一块政府负债非常高,我们跟他们打交道过程中协助政府发了不少城投债、企业债、产业债,现在中央三令五申,好多政策限制的,它和地产是联动的。这几年,特别2018年整个金融行业,特别是做产业的拿资金好拿一些,特别是和国家大趋势有关系的。政府现在也很为难,房地产不太景气,地方政府土地变现率没那么大,大量基础设施还要投资,压力非常大。今年他们应该很保守地,在民生多考虑,在城市建设上必须加大一些,一些地方会收缩,特别是新城方面会回收。 现在政府,和政府大思路有关系的,现在地方政府也在做,也在突破,希望地产商尽可能少在地产考虑,产业多考虑,产业多考虑。以产业为支撑,产业多投入之后,政府未来城市方面就更好协调。 陈云峰:今天上午去谈了一个特别大的写字楼,都已经到了20几年,连卫生间都有味了,今天主要谈整个拿过来进行大的装修,提升价格。城市更新,以北京为首的24个城市全都进入存量城市。北京2018年二手房交易占了80%,新房占了20%,再加上北京这个城市为代表的,特别有特色,四环以内都不允许再新建了,但是不得不认可城中新的老旧物业的价值。城市更新两方面:一方面旧写字楼翻新还是写字楼。另一方面北辰购物中心商场改成写字楼。还有毛大庆干的把写字楼,定位成比较大的公司进行办公,把一层租下来设计成一个一个工位,赋予了很多90后所喜欢的很时尚、新潮、共享、设计感的味道,整个北京为首的房地产从2019年开始大踏步走入城市更新,公寓也带有这个性质,我们现在在做的也是把整个商业拿过来,可能就是百货,百货分割改造成现在的年轻人更喜欢的时尚潮流品位的购物中心,包括把购物业态适当增加餐饮、儿童业态。城市更新是特别有现实意义的,会是一个城市主要的发展方向,也是政府所鼓励的方向。 主持人:第八个问题:智慧城市等未来将会把房地产作为主要应用场景吗?攻:会;守:不会。攻占多一些,更多认为会把房地产作为主要应用场景。 李伟:这个事儿和刚才那个事儿连一块儿,所有房间重做一遍。人工智能、智慧城市等等的东西扑面而来,而且不再是概念,但是有一个问题,总得睡觉在床上,床得在屋子里,不管在哪上班,上班得有办公桌,得有四面墙,屋子社交比大街社交好,不管多么智慧、多么科技,最终需要物理空间里来完成,这就是房地产大有可为的未来。 刘辉:房地产更多是伦理道德问题,生物信息,健康信息,家里安保信息,生活规律问题是全家人的生物信息会发生泄露,只要出现风险,后果是极其严重的。大家看到概念的时候会是觉得很好,但是涉及到私家领地的时候未必有想象那么好。

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